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부동산 가격이 높아질수록 집을 사는 건 더 큰 부담이 되죠. 특히 청년과 무주택자, 신혼부부들은 내 집 마련이 점점 어려워지고 있습니다. 이럴 때 등장한 새로운 대안이 바로 ‘지분형 모기지’입니다.
정부와 함께 집을 공동으로 소유한다는 개념이 생소할 수 있지만, 내 부담은 줄이면서 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있어 빠르게 정리했습니다.
🏡 지분형 모기지?
지분형 모기지는 정부나 공공기관이 주택 구매 시 일정 지분을 함께 보유하는 형태입니다. 예를 들어 집값이 4억 원이라면, 내가 60%인 2.4억 원을 부담하고, 나머지 40%는 정부가 공동 지분으로 부담하는 것이죠. 이렇게 공동 소유 형태로 주택을 구입하게 되며, 향후 매각 시에는 시세차익도 지분 비율대로 나눕니다.
✔ 청약통장이 없어도 가능
✔ 주택도시기금이나 LH 등이 참여
✔ 공동명의이지만 실거주
📊 지분형 모기지 신청 조건
지분형 모기지는 아직 정식 시행 전이지만, 정부가 공개한 시범사업 방향과 기존 유사 제도를 참고하면 신청 조건은 아래와 같이 예상해볼 수 있습니다.
✔ 무주택 세대주여야 하며, 대한민국 국적자일 것
✔ 신청 시 만 19세 이상일 것
✔ 연소득 기준: 개인 약 8천만 원 이하, 신혼부부는 최대 1억 원 이하 가능성
✔ 총 자산은 약 3억 원 이하 기준 적용 가능성
✔ 구매 주택 가격: 시가 기준 약 6억 원 미만 수준 (시범사업 기준 예상)
✔ 실거주 요건: 최소 2년 이상 거주 조건 부과될 가능성 있음
정확한 기준은 2025년 하반기 예정된 시범사업 발표 후 확정될 예정이며, 지역별 또는 공급 주체(LH, 주금공 등)에 따라 조건이 다를 수 있습니다.
💰 내가 부담하는 비용은?
기존에는 전체 집값을 모기지 대출과 자금으로 충당해야 했지만, 지분형 모기지는 정부가 일정 부분을 대신 보유해주기 때문에, 초기 비용 부담이 크게 줄어들어요. 예를 들어, 5억짜리 아파트를 70% 지분만 갖고 구매한다면 3.5억만 준비하면 되고, 나머지 1.5억은 LH가 보유하는 구조입니다.
📉 과거 유사 제도와 비교
2010년대 초반 '수익공유형 모기지', '지분적립형 주택' 등이 유사한 형태로 도입된 적이 있습니다. 하지만 당시엔 시세차익을 나누는 구조가 시장에서 외면받았고, 집값 상승기엔 인기 없고, 하락기엔 수익도 줄어드는 구조로 실패했습니다. 이를 극복하기 위해선 구조 개편이 필수적입니다.
📈 매각하면 어떻게 되나요?
공동 소유기 때문에 집을 팔게 되면 매각 수익도 지분율대로 분배됩니다. 예를 들어 집값이 1억 원 올랐다면, 70% 지분 소유자는 7천만 원을, 공공 지분 30%는 3천만 원 수익을 가져가게 되는 구조입니다. 반대로 손실이 발생할 경우에도 지분 비율대로 분담하게 됩니다.
🧾 지분형 모기지 장점 단점
장점
- 내 집 마련 진입 장벽이 낮아짐
- 대출 부담 줄고, 초기 자금 마련 쉬움
- 공공의 안정성 확보
단점
- 내 집인데 지분 일부가 남의 것
- 매각 시 수익을 전부 가져갈 수 없음
- 거주지 제한, 매각 제한 조건 있을 수 있음
📌 지분형 모기지가 필요한 사람은?
✔ 청년, 사회초년생 : 자산이 부족하지만 집을 사고 싶은 사람
✔ 신혼부부 : 아이 계획이 있고, 주거 안정성이 필요한 경우
✔ 장기적 내 집 마련 전략을 원하는 무주택자
✔ 고정 수입은 있지만 대출 한도가 부족한 사람
📌 마무리 정리
지분형 모기지는 단순히 부담을 나누는 제도를 넘어서, 공공과 민간이 협력해 실수요자에게 기회를 제공하는 새로운 방식입니다. 전체 집값을 감당하지 못해 집 구입을 망설이던 많은 사람들에게 실질적인 ‘내 집 마련’의 기회를 줄 수 있는 제도가 될 수 있습니다.
정부 정책 방향에 따라 더 확대될 가능성도 높은 만큼, 지금부터라도 제도 내용을 미리 파악해두면 나중에 공급 대상이 되었을 때 바로 대응할 수 있겠죠?
